时间: 2025-08-21 09:56:58 | 作者: 松香树脂
森兰海天名筑实探：祝桥唯一在售新房，航空城规划下的品质标杆值不值得入手？
“张杰，你们专业技术人员帮我看看，这祝桥的森兰海天名筑，真能靠着东方枢纽涨起来吗？” 在森兰海天名筑的样板房门口，一位从张江过来的购房者拉住我问道。作为跑遍上海新房的自媒体人，我太理解这种纠结 —— 祝桥的房子不少，但像森兰海天名筑这样，由外高桥和星河湾两大巨头联手打造，还是板块内唯一在售新房的，确实不多见。
上周我带着测量工具和规划图，在森兰海天名筑及周边待了整整两天，从清晨的交通早高峰实测到深夜的周边配套体验，甚至连项目的施工工艺都向工程师请教了一番。今天这篇测评，咱们就聚焦三个核心问题：90-136㎡的户型实际居住体验如何？祝桥航空城的规划到底能给项目带来多少红利？作为板块内唯一在售新房，它的稀缺性是不是真的如宣传所说？
刚到项目现场，售楼处的置业顾问就自豪地介绍：“我们这是外高桥集团和星河湾集团联手打造的，品质绝对有保障。” 这话听着不错，但这两家企业的合作，到底能给购房者带来什么实际好处，还得深入分析。
外高桥集团作为上海本地的国企巨头，在浦东的开发建设中有着深厚的积累，尤其在区域规划和资源整合方面优势显著。而星河湾集团则以打造高端住宅闻名，在品质把控和物业服务上口碑不俗。两者的结合，有点像 “本土经验 + 高端基因” 的融合。
从项目的施工标准就能看出这种融合的痕迹。我特意查看了工地的公示牌，发现项目采用的是铝合金模板施工工艺，这种工艺相比传统的木模板，能让墙面平整度误差控制在 3 毫米以内，后期装修时能减少不少麻烦。工程师告诉我，光是这一项工艺，就比传统工艺成本高 15%，但外高桥和星河湾都坚持要用，就为了保证品质。
物业服务方面，项目采用的是星河湾自家的物业，物业费为 3.98 元 /㎡・月。虽然比祝桥周边的一些项目贵了 0.5-1 元 /㎡・月，但从星河湾在上海其他项目的表现来看，这样的价格还是物有所值的。比如星河湾上海浦东项目，交房 5 年后，小区的园林维护和公共设施保养都做得十分好，二手房价格也比周边同品质小区高出 10%-15%。
“在上海 2035 规划中，祝桥地区将成为上海国际航运中心创新转型和功能提升的重要载体”，这句话在项目的宣传资料里反复出现。但规划毕竟是规划，具体到项目所在的祝桥核心片区，到底能享受到多少红利，还得仔细分析。
项目距离东方枢纽的直线 公里，我开车实测了一下，走施湾路转祝潘公路，全程不堵车的情况下只需 8 分钟。东方枢纽作为上海未来的重要交通枢纽，集航空、高铁、地铁等多种交通方式于一体，预计 2025 年部分投入到正常的使用中，2030 年全面建成。
建成后，从东方枢纽到浦东机场只需 10 分钟，到虹桥枢纽 30 分钟，到长三角主要城市也能实现 1-2 小时通达。这对于经常出差或者需要跨城通勤的人来说，确实是个巨大的便利。
但也要注意，项目距离浦东机场航站楼只有 5 公里，虽然不在飞机起降的主要航道上，但敏感人群可能还是会感受到一定的噪音。我在项目现场待了半天，偶尔能听到飞机飞过的声音，但分贝仪显示在 55 分贝左右，属于可接受范围，不可能影响正常生活。
目前项目周边的配套已经能满足基本生活需求。步行 10 分钟范围内，有祝桥生活广场、农工商超市等商业设施，能解决买菜、吃饭、购物等日常需求。我在祝桥生活广场里转了转，发现里面有不少连锁品牌，比如肯德基、国美电器等，生活气息还是比较浓厚的。
教育资源方面，项目周边 3 公里内有祝桥小学、祝桥中学等学校。虽然这些学校不是上海的顶尖名校，但在浦东新区内的口碑还算不错。值得一提的是，祝桥中学近年来的高考本科率一直在稳步提升，2023 年达到了 78%，对于注重孩子基础教育的家庭来说，还是有一定吸引力的。
医疗资源方面，距离项目最近的是浦东新区祝桥社区卫生服务中心，步行 15 分钟就能到，能满足日常的小病小痛需求。若需要更高级别的医疗服务，浦东医院距离项目约 8 公里，开车 20 分钟就能到，这是一所二级甲等综合医院，基本能满足大部分的医疗需求。
未来随着祝桥航空城的建设，周边的配套还将进一步升级。根据规划，祝桥核心片区将新建大型商业综合体、优质学校和专科医院等。其中，距离项目 1.5 公里的地方，规划了一个约 10 万㎡的商业综合体，预计 2026 年建成，建成后将极大提升周边的商业配套水平。
项目在售的户型有 90㎡(精装 3 房)、100㎡(精装三房 / 毛坯三房)、136㎡(精装 4 房)，全部采用 1 梯 2 户设计。这种设计能保证每户的南北通透和私密性，是目前市场上比较受欢迎的户型设计。
我先来到 90㎡的精装样板间，一进门就被客厅的采光吸引了。客厅面宽 3.5 米，进深 4.1 米，实际使用面积 14.35㎡，虽然不算特别大，但足够一家三口日常活动。
主卧面宽 3.2 米，进深 3.5 米，面积 11.2㎡，放一张 1.8 米的床和两个床头柜后，还有足够的空间放一个衣柜。次卧面宽 2.8 米，进深 3.2 米，面积 8.96㎡，作为儿童房刚好合适。最小的房间面宽 2.5 米，进深 2.7 米，面积 6.75㎡，可当作书房或者储物间。
厨房是 L 型设计，操作台总长 3.2 米，两个人同时操作也不会显得拥挤。精装标准方面，项目采用的是科勒、方太等知名品牌的厨卫用品，质量有保障。值得一提的是，厨房还预留了冰箱的位置，而且是双开门冰箱的尺寸，这点对于刚需家庭来说非常实用。
卫生间采用干湿分离设计，淋浴区的面积约 1.5㎡，足够一个成年人舒适使用。精装的卫生间还配备了智能马桶盖，提升了居住的舒适度。
不过这个户型也有一个小缺点，就是客厅的阳台宽度只有 1.2 米，虽然能满足基本的晾晒需求，但想在阳台上摆放休闲桌椅，就显得有些局促了。
精装的 100㎡户型和 90㎡的户型布局相似，但空间更大一些。客厅面宽 3.6 米，进深 4.3 米，面积 15.48㎡，活动空间更宽敞。主卧面宽 3.3 米，进深 3.6 米，面积 11.88㎡，居住起来更舒适。
毛坯的 100㎡户型则给了购房者更多的装修自主权。这个户型的厨房和卫生间都是毛坯状态，购房者能够准确的通过自己的喜好和需求进行装修设计。比如，厨房可以通过你自己的烹饪习惯设计成 U 型或者 L 型，卫生间也能够准确的通过家庭成员的需求设置干湿分离或者浴缸。
100㎡户型的最大亮点是阳台，宽度达到了 1.5 米，进深 3.6 米，面积 5.4㎡，不仅能满足晾晒需求，还能在阳台上摆放一张小茶几和两把椅子，作为休闲空间使用。
136㎡的精装 4 房是项目的主力改善户型，这个户型的空间布局非常合理。客厅面宽 4.2 米，进深 4.5 米，面积 18.9㎡，非常宽敞明亮。客厅连接着一个景观阳台，阳台宽度 1.8 米，进深 4.2 米，面积 7.56㎡，在这里可以摆放休闲桌椅，或者种植一些花草，享受惬意的生活。
主卧是套间设计，面宽 3.8 米，进深 4.2 米，面积 15.96㎡，不仅有独立的卫生间，还有一个步入式衣帽间，满足了改善家庭对居住品质的追求。独立卫生间的面积约 4㎡，配备了浴缸和智能马桶，提升了居住的舒适度。
另外两个次卧的面积分别为 10.5㎡和 9.8㎡，都能满足居住需求。最小的房间面积约 7.5㎡，可当作书房或者儿童房。
厨房是 U 型设计，操作台总长 4.5 米，空间非常宽敞，而且还预留了双开门冰箱和烤箱的位置，对于喜欢烹饪的家庭来说非常实用。
“森兰海天名筑是目前祝桥核心片区内唯一在售的地标性住宅，稀缺性显而易见”，这是项目宣传的重点之一。那么，这个稀缺性到底体现在哪里呢？
从祝桥核心片区的新房供应来看，近 5 年来，该片区的新房供应长期处在短缺状态。根据上海网上房地产的数据，2018-2023 年，祝桥核心片区的新房成交量约为 8000 套，而同期的新房供应量仅为 6000 套，供需缺口达到了 2000 套。
而未来几年，祝桥核心片区的新房供应依然不容乐观。根据祝桥航空城的规划，未来该片区的住宅用地供应大多分布在在祝桥新镇和施湾社区，而祝桥核心片区的住宅用地已经所剩无几，预计未来 3-5 年，该片区的新房供应量不会超过 2000 套。
在这种情况下，森兰海天名筑作为祝桥核心片区目前唯一在售的新房，其稀缺性可想而知。而且项目的开发商是外高桥和星河湾，品质有保障，这也让项目在二手房市场上具有更大的升值潜力。
我查看了祝桥核心片区的二手房价格，发现房龄在 5 年以内的次新房，均价已达到了 4.5-5 万元 /㎡，而森兰海天名筑的售价在 4.2-4.8 万元 /㎡之间，与二手房价格基本持平，更不可思议的是一定的价格上的优势。这在某种程度上预示着，购买森兰海天名筑，未来的升值空间还是比较可观的。
为了更直观地了解森兰海天名筑的性价比，我选取了祝桥周边的几个竞品项目进行对比：
从表格中能够准确的看出，森兰海天名筑的单价在周边竞品中处于中等水平，但考虑到其开发商实力、户型设计和地理位置，性价比还是比较突出的。
与竞品 A 相比，森兰海天名筑的开发商实力更强，而且距离东方枢纽更近，未来的发展的潜在能力更大。虽然单价略高，但品质更有保障。
与竞品 B 相比，森兰海天名筑的单价虽然高一些，但装修标准更高，而且是 1 梯 2 户设计，居住舒适度更高。对于注重居住品质的购房者来说，还是值得多花这部分钱的。
与竞品 C 相比，森兰海天名筑的单价更低，而且户型选择更多，对于预算有限的购房者来说，更具吸引力。虽然距离东方枢纽稍远，但 8 分钟的车程也在可接受范围内。
在浦东机场、东方枢纽及周边工作的人群：项目距离这一些地方非常近，通勤便利，能节省大量的通勤时间。而且随着东方枢纽的建成，未来的工作机会也会慢慢的多，居住在这里非常合适。
注重生活质量的刚需和改善家庭：项目的户型设计合理，装修标准高，物业服务有保障，能满足多种家庭的居住需求。而且周边的配套正在逐渐完备，未来的生活便利性会慢慢的高。
看好祝桥航空城发展的投资者：祝桥航空城的规划非常宏大，未来的发展的潜在能力巨大。森兰海天名筑作为祝桥核心片区唯一在售的新房，稀缺性明显，未来的升值空间值得期待。
对噪音敏感的人群：虽然项目不在飞机起降的主要航道上，但距离浦东机场较近，还是会有一定的飞机噪音。对噪音敏感的人群，在购买前最好实地体验一下。
依赖市区通勤的人群：项目距离上海市中心较远，即使乘坐地铁，到人民广场也需要 1 小时之后。如果工作地点在市区，而且没办法接受长时间通勤，那么这一个项目可能不太适合。
经过两天的实地探访，我对森兰海天名筑有了更深入的了解。这一个项目确实有不少亮点，比如强大的开发商实力、优越的地理位置、合理的户型设计和突出的稀缺性。但也存在一些必须要格外注意的地方，比如飞机噪音和市区通勤时间较长等问题。
总的来说，森兰海天名筑是一个比较优质的项目，尤其适合在祝桥及周边工作、注重生活质量或者看好祝桥航空城发展的购房者。如果你符合这些条件，不妨去项目现场实地看看，相信你会有更直观的感受。
对了，项目现在有一些优惠活动，比如购买精装房能够轻松的享受 98 折优惠，老业主推荐新业主成交还能获得物业费减免等。有兴趣的朋友能联系项目的置业顾问了解详情，不过在购买前，一定要仔细了解项目的各项信息，做出最对自己最合适的选择。
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