时间: 2024-06-13 05:07:24 | 作者: 焊锡原料
閣下如 已出售或轉讓 一切名下之 BHCC Holding Limited（「本公司」）之 股份，應当即將本通函送交買 主或承讓人，或經手買賣或轉讓之銀行、股票經紀或其他署理，以便轉交買主或承讓人。
香港买卖及結算一切限公司及香港聯合买卖一切限公司對本通函之內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表明概不就因本通函悉数或任何部分內容而產生或倚賴該等內容而引致之任何損 失承擔任何責任。
依据《上市规矩》第 14.44 条，華達开展已就赞同授出選擇權及其项下拟进行的买卖出具书面赞同。因而，華達發展之書面赞同將獲接納，以替代於本公司股東大會上通過決議案赞同授出選擇權及據此擬進行之买卖。本通函僅供參考。
「華達發展」 華達發展有限公司，一家於英屬處女群島註冊建立的有限公司，由楊先生實益擁有80%，並由楊先生的爱人晁傑女士實益擁有20%。於最後實際 可行日期 ，華達發展為本公司控股股東，持有409,050,000股股份，佔本公司悉数已發行股本約51.13125%
於本通函中，除文義另有所指外，以新加坡元計值的金額已以1.00新加坡元兌5.80港元的 匯率換算為港元，僅供說明用处。 該等換算不得解釋為表明新加坡元金額已經或或许已 按該匯率或任何其他匯率換算為港元。
於 2024年 5月 20日（买卖時段後），賣方（該公司的間接全資附屬公司）訂立選擇權函 A及選擇權函 B，向買方颁发選擇權 A及選擇權 B，據此，賣方有條件提出分別以代價 A 2,232,400 新加坡元（相當於約 12,947,920 港元）向買方出售物業 A 及按代價 B 2,617,600 新加坡元（相董事會信件
買方已向賣方付出總額為22,324.00新加坡元（相當於約129,479.20港元）的選擇權金（「選擇權金A」），相當於代價A的1%，該選擇權金A將構成代價A的一部分, 假如買方在規定時間內行使了選擇權A。假如買方選擇不行使選擇權A，則選擇權金A將被沒收給賣方。
買方已向賣方付出總額為26,176.00新加坡元（相當於約151,820.80港元）的選擇權金（「選擇權金B」）相當於代價B的1%，該選擇權金B將構成代價B的一部分, 假如買方在規定時間內行使了選擇權B。假如買方選擇不行使選擇權B，則選擇權金B將被沒收給賣方。
(ii) 89,296.00 新加坡元（相當於約517,916.80港元）由買方於行使選擇權A時付出，相當於代價A的5%減去選擇權金A，即按金（連同選擇權金A，「按金A」）及於完结時付出代價A的部分款項；
(ii) 104,704.00新加坡元（相當於約607,283.20港元）由買方於行使選擇權B時付出，相當於代價B的5%減去選擇權金B，即按金（連同選擇權金B，「按金B」，與按金A 統稱為「按金」）以及完结時付出代價B 的部分款項；
據該公司的新加坡法则顧問表明，获得該等要求的原因是為了通過獲得相關政府部門的負面確認的办法，保護買家防止購買遭到擬議的政府計劃、路途或排水系統儲備嚴重影響的房產，未經赞同的建築物的危險狀況、買方請購的條件以及撤銷選擇權函的權利在新加坡的房產買賣合約中常見。
代價乃賣方與買方經公正商量後釐定，並參考（这中心还包含）(i) 邻近可比較物業的市場價值，包含 2023 年 5 月至 2024 年 4 月期間出售的類似規模和用处的工業物業，每處物業約 1,318,000 新加坡元至 2,500,800 新加坡元； (ii) 當前的市場狀況。在評估可比較物業的市場價值及現行市況時，賣方亦考慮到代價與鄰近三個物業單位（即位於 11 Irving Place #08-01/02/03 Tai Seng Point, Singapore 369551的三個單位）的議定購買價 7,840,000 新加坡元相當，根據賣方與獨立第三方買方於2024 年3 月28 日簽訂的選擇函。有關或许出售上述相鄰單位的詳情，請參閱本公司日期為2024年5月21日的通函。
或许出售事項產生的所得款項淨額約為 4,733,000 新加坡元（扣除與或许出售事項有關的費用後），並將用作集團業務運營的一般營運資金，包含付出員工本钱、專業費用和一般办理和運營費用，或其他適當的投資機會（如有）。
到2023年12月31日，該等物業的經審計帳面價值約為3,065,153新加坡元。本集團預計將在或许出售事項中錄得約1,784,847新加坡元的收益，該收益是根據本集團就或许出售事項收取的代價減去到2023年12月31日的經審計的物業賬面價值（扣除任何相關費用前）計算得出的。完结後，本集團的總資產預計將增加約1,784,847新加坡元，歸因於或许出售事項產生的收益。或许出售事項對本集團的負債沒有影響。
據董事作出一切合理查詢後所知、所悉及所信，買方為一家於新加坡註冊建立的有限公司，首要從事眼鏡及其他光學產品的銷售，其最終擁有Chok Tet Hin 及Chok Tet Sheong 分別擁有約58.0 % 及約31.2% 權益，而買方及其最終實益擁有人為獨立第三人。
據董事經作出一切合理查詢後所知、所悉及所信，於最後實際可行日期及緊接最後實際可行日期前十二個月內，雙方之間並無严重貸款组织 (a) 買方、其任何董事和法则代表和/或其最終實益擁有人，他們能够對颁发選擇權和或许的出售施加影響；和 (b) 本公司、本公司層面的任何關連人士及╱或賣方層面的任何關連人士。
鑑於上述情況並考慮到選擇權函的條款乃經公正商量後達成，且契合新加坡商業房地產买卖規範及慣例，特別是(i) 透過颁发和行使選擇權的办法買賣物業的結構；(ii) 選擇權函的條款（包含買方要求的條件）為商業或工業物業买卖中遍及採用，且代價位於上文所述可資比較物業的市場價值範圍內，董事認為該等條款選擇權（包含就該等物業應付的代價）乃按一般商業條款公正合理，並契合本公司及股東的整體利益。
上市規則第 14.73條規定，上市發行人颁发、收購、轉讓或行使選擇權將視為一項买卖，並參考百分比率（定義見上市規則）進行分類。 《上市規則》第 14.74 條規定，假如触及上市發行人的選擇權，而該選擇權的行使並非由上市發行人自行決定，則該买卖將被分類為猶如該選擇權已被行使，並且在該選擇權被行使時，行使事項應以附加公告的办法揭穿。請參閱公司日期為 2024年 6月 3日的公告。
此外，依據規則 14.22，選擇權下擬進行的买卖應彙總至買方，由於選擇權是同時颁发的，因而在 12 個月內，且每項選擇權的行使均與另一項選擇權互為條件。由於選擇權項下擬進行的买卖（即或许出售事項）的最高適用百分比率（定義見上市規則）合計超過 25%但低於 75%，因而授出選擇權及擬進行的买卖根據上市規則第14章，該买卖將構本钱公司的一項首要买卖。
據董事經作出一切合理查詢後所知、所悉及所信，概無股東或彼等各自的任何聯絡人士於授出選擇權及其項下擬進行的买卖中擁有严重權益。倘授出選擇權提請股東於本公司股東大會上赞同，則概無股東須就已核准授出選擇權的決議案放棄投票。本公司已獲得本公司控股股東華達發展颁发選擇權及其項下擬進行的买卖（即或许出售事項）的書面赞同，華達發展持有409,050,000股股份，佔本公司悉数已發行股本約 51.13125 %。因而，根據上市規則第 14.44條，本公司獲豁免召開股東大會以赞同授出選擇權及其項下擬進行买卖的規定。
基於上述原因，董事認為，授與選擇權及其項下擬進行的或许出售事項的條款屬公正合理，並契合本公司及股東的整體利益。雖然本公司不會召開股東大會以赞同授出選擇權及其項下擬進行的或许出售事項，但董事會建議股東投票贊成有關授出選擇權及其項下擬進行的买卖的相關一般決議案，条件是：公司擬召開股東大會審議此事項。
a. 於 2024 年 4 月 30 日，一筆未償還餘額為 9.70 百萬新加坡元的貸款由集團的商業和工業混合開發物業的法定典当擔保，利率為銀行資金本钱的 1.25%或銀行在买卖日確定的適用掉期利率的 1.25%，以較高者為準。 該貸款也由本企业来供给公司擔保作為擔保。
c. 於 2024 年 4 月 30 日，未償還餘額為 64.94 百萬新加坡元的貸款以集團永久業權土地和輕工業房地產開發物業的法定典当為擔保，利率為买卖日銀行確定的適用新加坡隔夜均匀利率（SORA）上浮 0.9%。該典当還由企业来供给的公司擔保和公司間接擁有 45% 的子公司的最終少數股東供给的個人擔保按份额擔保。
d. 本集團透過分期付款協議購買了若干影印機和一輛機動車輛，構成融資组织 的實質購買。 到 2024 年 4 月 30 日，分期付款項下一切義務的利率均於各 自的合約日期固定，為 1.5% 至 3%。分期付款項下的義務以總帳面價值約為 157,262 新加坡元的租賃資產作典当。 租購融資组织下的汽車由某些董事供给 個人擔保。
於 2024 年 4 月 30 日，資產典当包含：(i) 已典当給銀行作為銀行告贷擔保的租賃 土地、租賃物業和投資物業的帳面金額約 17.8 百萬新加坡元；(ii) 已典当給銀行作為銀行告贷擔保的永久業權土地帳面價值約為 85.5百萬新加坡元；以及 (iii) 已典当給銀行作 為兩筆履約保證金的 4.3 百萬新加坡元存款，以及到 2024 年 4 月 30 日仍未提取 的未承諾固定預付款貸款額度。
除已发表者外，於 2024 年 4 月 30 日，集團沒有任何已發行和未發行或已授權或以 其他办法創建但未發行的債務證券、定时貸款、銀行透支和貸款、其他貸款或其 他類似 債務、承兌負債或可承受信貸、債券、典当、收費、租購承諾、擔保或其 他严重或有負債。
建築業的远景仍然樂觀，預計在到 2024 年 12 月 31 日的財政年度，建築業將因 公共住所項意图很多規劃而得到加強。此外，新加坡建設局（BCA）預測，2024 年的建築業總需求將在 320 億至 380 億新加坡元之間，首要來自公共部門不斷增長 的需求，合約價值在 180 億至 210 億新加坡元之間。新加坡建設局也預計，在 2025 年至 2028 年的中期內，新加坡的建築需求將穩定提高。隨著建築業的逐渐復甦， 到 2023 年 12 月 31 日的年度內，集團收入增至約 309.2 百萬新加坡元，年增約 50.6%。董事會信任，憑藉穩健的專案訂單，集團將能在本財政年度繼續鞏固其競 爭優勢，並拟定計劃以實現其長期業務目標。公司預期：(a) 實施完善的战略，如 事前規劃、簡化施工办法和優化設計；(b) 擴大集團的業務，鞏固集團在新加坡建 築業的市場方位；(c) 爭取更高價值的合約；以及(d) 加強和擴大集團的員工隊伍， 以跟上集團業務擴張的脚步。
集團最近也进入房地產開發業務，完结了對 Evermega Investment Holdings Pte. Ltd. 45%股權的收購,該公司持有新加坡的工業地產，並计划重建。集團業務的擴展將使公司能夠战略性地运用集團的資源，使集團的收入來源多樣化， 並在繁荣發展的新加坡工業房地產市場中捕捉新的機會。
集團不面臨任何具體和直接的特别貿易要素或風險。但是，集團或许面臨間接風險要素，如市場環境變化、整體監管方针變化和地緣政治緊張局勢。例如，銀行利息的增加或许導致集團現有建築或房地產開發項意图融資本钱增加；政府產業方针的調整，如印花稅稅率的調整或许影響工業廠房銷售的下降；地緣政治緊張局勢的持續升級或许對商業環境產生負面影響，並或许導致原资料和勞動力本钱的增加，對集團的業務和營運產生晦气影響。
咱们受 BHCCHoldingLimited（「托付人」）托付，依据 现状根底供给标的物业的商场价值，假定空置且不顺便任何担负。本估值報告乃根據香港聯合买卖所之規定為首要出售而編製，僅供委託人作為依據。本估值報告乃根據本報告所詳述的假設、免責聲明、约束、保存心見及本報告的约束條件而供给。
本陈述仅可由客户依据其特定意图而运用。SavillsValuationandProfessionalServices(S)PteLtd（「Savills」）並未授權客戶以外的任何人士运用或依賴本報告，而Savills對任何未經授權的运用或依賴概不負責。Savills只會處理客戶就估值提出的疑問及作出弄清。未经Savills事前书面赞同，不得制造本陈述。
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持續的地緣政治阻力和宏觀經濟的不確定性或许會對新加坡經濟和房地產市場產生影響。我們的意見和評估是基於所供给的資訊和到本評估報告日期的市場數據。鑑於现在的形勢，我們鼓勵對房地產的市場價值進行更頻繁的審查，以防萬一。
依据《2019年总体设计书面阐明》，“商务1-白”用于或计划用于“商务1（B1）区”和“白”答应的用处，作为一个混合用处开发项目。在答应白色用处之前，B1用处一定要到达最低地积比率。
B1區首要用於或擬用作清潔工業、輕工業、公用事業和電訊用处及其他公共設施，而有關當局並無 規定其滋擾緩衝區須大於50米。一般工業如能契合有關當局對一般工業所施加的滋擾緩衝區規定，則可獲准在B1地帶發展，但須經有關當局及主管當局評估。答应的隶属用处数量不答应超出总楼面 面积的40%。
白色區域首要用於或计划用於商業、酒店、住所、體育和娛樂及其他相容用处，或將兩種或兩種以上的此類用处結合起來作為混合開發。為實現區域的整體規劃意圖，某些區域或许會對用处的數量和類型實施具體操控。
在評估標的物業的市場價值時，我們採用了直接比較法。根據我們對標的物業類型和相關投資者情況的剖析和了解，我們認為這種办法對得出可信的價值結論是有意義的，也是適用的。在新加坡，投資人在購買類似本報告主題的房地產時，一般不會依賴收入資本化法、折現現金流剖析法和本钱法。
在土地稀缺的新加坡，永久業權的分層工業物業一般用於自住，以開展自營業務或實現資本增值，而非獲取租金收入，因為與其他資產類別（如零售業）比较，工業物業的收益率相對較低。與零售和辦公室等其他資產類別比较，工業地產的收益率相對較低。在新加坡，對於這種類型和規模的分層產權物業在新加坡，對於這種類型和規模的分層產權物業，市場买卖的重要性超過了可產生的租金收入。
直接比較法是新加坡分層工廠單位估值中最常用的办法，因為新加坡的买卖數據通明，有足夠的买卖數據可供剖析，從而得出我們建議的市場價值。在這種办法中，要與標的物或可比周邊地區類似物業的近期銷售情況（一般為6至12個月）進行比較。根據方位、巨细、設計和佈局、樓層承重/天花板高度、所供给的建築服務和設施的標準、樓齡/條件、銷售日期等方面的差異進行調整，然後得出標的物業的價值。
根據SISVRealinkServices和Realis編制的公開銷售數據，我們確定上述五項銷售為適當的可比較數據，供我們剖析和估價。這些銷售與標的物業有許多类似之處，如樓齡、地點、設計和佈局、供给的建築服務和設施標準等。
(a) 不约束契約人、其僱員、僱員、署理人、受邀者和被許可人，和/或任何相關主管或政府機構自在進出和充沛且不受约束地运用服務於已知工業區的車道、通道、大門和路途的權利作為Tai Seng Point（「建築物」）。
(c) 在獲得國家環境局局長（污染操控部門）或其他主管當局對單位內寄存的貨物/资料類型（包含燃料儲存）的事前許可之前，不得在單位內寄存貨物/资料，假如允許，此類儲存應恪守《污染操控實務守則》中規定的污染操控措施。
以適用者為準，或承諾人或有關當局或许規定的其他约束，並應在承諾人或有關當局要求時，按照承諾人或有關當局的指示和要求，將任何荷載分佈在單元地板的任何部分上。 承諾人亦應在承諾人或相關當局要求時，向承諾人或有關當局出示由承諾人的工程師出具的證明，證明寄存在單元中的产品的分量不超過上述分量。
分（包含建築物的正面）進行任何加建和/或改建工程經承諾人或办理公司（當建立時）和有關當局赞同，並且不得忽視或未能向承諾人或办理公司（當建立時）及其顧問提交該等加建和/或改建工程的計劃，並事前徵得有關部門的赞同。
(ii) 不得在已建/將建建築物的單位/建築物/土地或其任何部分（包含建築物的正面）內、之上或之上進行、允許或允許進行任何增加、更改或著作： (1) 或许或將會導致向有關當局付出任何費用（包含但不限於開發費和/或差額保費）； 和/或
(i) 不限製或制止契約人或任何相關主管機關或政府機構（包含其僕人、僱員、署理人，無論有或沒有东西和設備）自在進入單位、建築物或其任何部分以检查其狀況和狀況的權利，以及進行結構維修，或任何作业或進行此類作业，包含為進行此類維修而對土地和/或建築物進行任何輔助工程。
(j) 不得在單元和/或建築物內或上方進行或遺漏或遭受或遺漏任何與在那裡進行或進行的業務、貿易或工業有關的、違反任何法则、法規、立法、规章、規則、指令或條例以及相關當局的一切要求和指示。.
(k) 不限製或制止任何相關主管機關或政府機構（包含其署理人、承包商、工人）（i）從其毗鄰和鄰近場所自在且不間斷地通行和運行水、土、電力、燃氣、電話、通讯和其他服務的權利通過或通過土地上方或下方的下水道、排水管、管道、電線、電纜和管道，並與此類下水道、排水管、管道、電線、電纜和管道或其间任何一個進行連接，以行使上述通行權和運行權土地上方或下方的上述服務以及《土地一切權法》（第157 章）隱含或或许隱含的一切其他地役權、附屬權利和義務，以及(ii) 自在進入 Tai Seng Point 並在Tai Seng Point上作业的權利如有需求，可在Tai Seng Point範圍內免費移動/連接下水道管道/電纜。
(I) 不得引起或允許強電湧、高頻電壓和電流、噪音、振動或任何電氣或機械幹擾或擾動，無論其 (i) 或许以任何办法阻挠或阻挠任何通訊系統的服務或运用，或 (ii)影響其他註冊東主、租戶、持牌人和/或與其相鄰的單位佔用人的設備、廠房、裝置、機械、用具、固定裝置、配件或用具的運作（以下簡稱「幹擾」）並與之相關同時，不限製或制止任何相關主管機關或政府機構、契約人或办理公司（當建立時）或其各自的署理人在一切合理時間檢查設備、廠房、裝置、機械、裝置、固定裝置、配件或單位內的設備來確定或與在上述健康和安全緩衝區內运用建築物有關的政府當局。
(p) 就臨時輔助員工食堂（#07-03 單元）而言，在仍獲準用作臨時輔助員工食堂的期間，不得將上述#07-03 單元用作員工食堂及用处以外的用处僅限建築物內各單位的註冊東主、租戶、持牌人及/或占用人及其各自的員工运用。 #07-03 單元的廚房排氣系統須契合機電要求，並須按照《實務守則》設計和操作，包含《環境健康實務守則》、《建築內空調和機械通風實務守則》和污染操控實務守則。 假如#07-03單元中止作為臨時輔助員工食堂運作並改回B1輕工業用处，承諾人不得忽視或未能保存機電服務（包含但不限於廚房排氣系統和隔油池）在適當的維護下。
(r) 不得忽視或未能使盟約人免受任何及一切損失、損害、訴訟、起訴、程序、令狀、傳票、判決、指令、法则、指控、罰款、罰金、責任、索賠、要求、費用、費用與契約人和/或办理公司（當建立時）（包含其受讓人和一切權繼承人）有關或由其產生的費用； 違反Tai Seng Point规章所載的任何契約、约束性契約、條款與條件。
(s) (i) 不得阻挠或制止承諾人或办理公司（如建立）或其各自的署理人在作业時間內彻底自在地進入該單位（除非是緊急情況），以進行維護、檢查、修补、更換和定时維修 (a) 灑水管/灑水噴頭，(b) 軟管捲盤和火災警報呼叫點，以及(c) 用於語音通訊的揚聲器，以及(d) 機電服務（消防/電氣/衛生/水/空調和機械通風系統）位於單元內的機電豎井/立管內，由承諾人安裝並構成建築物公共財產的一部分，条件是向承諾人發出合理告诉以進入其單元。
(cc) 不得运用已建/待建建築物的單元/建築物/土地或其任何部分，或允許將建/待建建築物的單元/建築物/土地或其任何部分用於與(i) 新加坡環境部頒布的《污染操控實務守則》（或许不時修訂、變更和/或補充）中規定的準則不一致的办法； (ii) URA 網站「运用類別」中列出的指南和程序（或许會不時修訂、變更和/或補充）。
(ee) 契約人不得忽視或未能，且契約人不得允許或允許或忍受办理公司（當建立時）忽視或未能：- (i) 確保通往 B1 Light Industrial 輔助辦公室的通道門·公共走廊的單元將與消防系統（「消防逃生門」）相連，並始終上鎖，只要在發生火災時才干打開； (ii) 確保防火門只能從內側朝一個方向打開，且防火門應向外開啟； (iii) 確保B1輕工業單元的附屬辦公室不分租。
(hh) 對於被赞同用作“餐廳”的單位，承諾人不得忽視或未能確保： - (1) 該單位用作餐廳的用处，須保存在赞同圖則中為此意图劃定的區域內； 和(2) 其租戶、被許可人和占用人在任何時候均適當恪守並恪守這些規定以及與該單元的运用、一切權和占用有關的任何適用法規、法则、規則或條例的一切相關規定、條款和條件，包含但不限於向相關主管機關申請並獲得一切赞同，以及申請並坚持一切必要的執照和許可證。
(jj) 不限製或制止契約人或办理公司（建立後）、其署理人和僱員在沒有車輛、东西或設備的情況下進入、通過和从头通過該單元以獲取水源的權利/廢物/雨水/空調/製冷劑或排水管道（「服務管道」）（i）進行檢查、維護、修补和承諾人或办理公司（當建立時）或许認為有必要的其他工程服務管道； (ii) 在任何合理的時間進行契約人或办理公司（當建立時）或许要求的此類作业（除非在緊急情況下隨時供给自在收支）。
「B1 輕工業單元」係指位於建築物第 7 層至第 11 層的單元，這些單元僅用於契合總體規劃下「商業 1」分區的用处（如《規劃法》中所定義） (第232章)，而「B1輕工業單位」則指其间任何一個，視辞意而定；
「一起財產」應具有《建築維護和物業办理法》（第 30C 章）中規定的含義； 「办理公司」指依據《土地一切權分契法案》（第 158 章）組成或將要組成的办理公司，由建築物內一切分契地塊的附屬業主組成;
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